[摘要]【民生】2014年房企面臨流動(dòng)性收緊風(fēng)險(xiǎn) 貸款難或持續(xù)全年核心提示：流動(dòng)性收緊將是房企的最大風(fēng)險(xiǎn)。此前，很多地方銀行已取消對(duì)首次購(gòu)房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸...
【民生】2014年房企面臨流動(dòng)性收緊風(fēng)險(xiǎn) 貸款難或持續(xù)全年
核心提示：
流動(dòng)性收緊將是房企的最大風(fēng)險(xiǎn)。此前，很多地方銀行已取消對(duì)首次購(gòu)房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)失去吸引力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)前50家房企的銷(xiāo)售額已占到全行業(yè)的四分之一強(qiáng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的這場(chǎng)“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的沖刺，才有了這樣的業(yè)績(jī)。
然而，2014年不太可能發(fā)生類(lèi)似現(xiàn)象。種種跡象表明，今年主要房企都將大部分銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)安排在上半年。世茂集團(tuán)副主席許世壇明確稱(chēng)，由于預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰會(huì)在2014年下半年出現(xiàn)，為了避免激烈競(jìng)爭(zhēng)，世茂會(huì)在上半年向市場(chǎng)集中供貨。旭輝地產(chǎn)也透露了類(lèi)似看法。
對(duì)“高周轉(zhuǎn)”房企來(lái)說(shuō)，目前最大的風(fēng)險(xiǎn)在于信貸的緊縮。瑞銀房地產(chǎn)研究部主管李智穎認(rèn)為，流動(dòng)性收緊將是房企的最大風(fēng)險(xiǎn)。此前，很多地方銀行已取消對(duì)首次購(gòu)房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)失去吸引力。
尤其是傳言將加強(qiáng)對(duì)影子銀行監(jiān)管的“107號(hào)文”，更可能促使素來(lái)謹(jǐn)慎的房企選擇上半年出貨這一安全之策。
【開(kāi)發(fā)模式】
“高周轉(zhuǎn)”模式仍是主流超九成房企執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)
（每經(jīng)記者尚希）
樓市大決戰(zhàn)能不能提前到上半年，一定程度上取決于項(xiàng)目的施工速度。在絕大多數(shù)品牌房企實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)后，速度已經(jīng)不是問(wèn)題。只要交地，很多項(xiàng)目都可以在8個(gè)月內(nèi)入市，有些項(xiàng)目甚至只需要6個(gè)月時(shí)間就可以上市。
然而，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，走高周轉(zhuǎn)之路又面臨怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？
【“高周轉(zhuǎn)”路線將繼續(xù)】
2013年以來(lái)，“高周轉(zhuǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位開(kāi)發(fā)商人士了解到，2014年將有更多的房企轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)路線。
按照一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，在獲取項(xiàng)目后，會(huì)先進(jìn)行產(chǎn)品定位和策劃，再委托設(shè)計(jì)單位做方案和施工圖，期間將會(huì)展開(kāi)多次討論與評(píng)審，如此一來(lái)，從拿地到開(kāi)工，短則8個(gè)月，長(zhǎng)則一年。
但如果將視線鎖定在萬(wàn)科、恒大、龍湖等標(biāo)桿房企，通常僅需要3、4個(gè)月，到第8、9個(gè)月就可以開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，而其他一般企業(yè)這時(shí)往往還沒(méi)有開(kāi)工。以萬(wàn)科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。
在開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越高的時(shí)代，“快”成為制勝法寶。“假設(shè)項(xiàng)目獲取費(fèi)用是10億元，按照11%行業(yè)平均負(fù)債利率計(jì)算，每天的資金成本就是30萬(wàn)元，150天就是4500萬(wàn)元。在所謂討論優(yōu)化、研發(fā)創(chuàng)新或追求完美的過(guò)程中，相當(dāng)于5000萬(wàn)元的利潤(rùn)就悄然無(wú)息地蒸發(fā)了�！碧m德咨詢總裁宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。
“所以現(xiàn)在我們都不能等，不會(huì)說(shuō)像以前去等土地升值，每年耗費(fèi)的巨額資金成本根本不能想象，只能盡最大努力加快速度開(kāi)發(fā)�！北本┮晃环科笕耸繉�(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
的確，高地價(jià)已經(jīng)不斷侵蝕房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況。據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》顯示，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率也將越來(lái)越低，預(yù)計(jì)“年均凈利潤(rùn)率降低1個(gè)百分點(diǎn)”的趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)下去。根據(jù)預(yù)計(jì)，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤(rùn)率將觸及“10%警戒線”。同時(shí)，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的盈利能力也進(jìn)一步呈現(xiàn)出加劇分化的趨勢(shì)。
【標(biāo)準(zhǔn)化意在提高凈利潤(rùn)率】
“預(yù)計(jì)未來(lái)5~10年，快速周轉(zhuǎn)模式依然是主流，主要原因就是企業(yè)要搶占市場(chǎng)份額�！彼窝討c對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。
宋延慶補(bǔ)充說(shuō)道，事實(shí)證明，只要能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，利潤(rùn)率和杠桿率也能隨之提高�！�2013年四季度是推盤(pán)的高峰期，從2014年的市場(chǎng)來(lái)看，整體也會(huì)有所加快，一般都建議房企在上半年完成整體銷(xiāo)售的60%~70%�！�
據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》統(tǒng)計(jì)，目前百?gòu)?qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)，每個(gè)企業(yè)平均有3.7個(gè)產(chǎn)品線。
根據(jù)蘭德咨詢測(cè)算結(jié)果顯示，同等規(guī)模的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期每增加一個(gè)月，由于資金成本、管理費(fèi)用等隨之增加，項(xiàng)目投資回報(bào)率將會(huì)降低0.8個(gè)百分點(diǎn)左右；反之，開(kāi)發(fā)周期每縮短一個(gè)月，項(xiàng)目投資回報(bào)率可提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
“其實(shí)高周轉(zhuǎn)主要是縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間，進(jìn)而做到快速開(kāi)工，快速開(kāi)盤(pán)，快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡�！彼窝討c在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，高周轉(zhuǎn)不僅不會(huì)縮短施工周期，反而更有可能拉長(zhǎng)施工周期。
宋延慶給記者算了一筆賬，如果一家房企在三、五年內(nèi)，開(kāi)始建立一、兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)可以設(shè)定在40%左右，則凈利潤(rùn)率可以提到至少5%，十年內(nèi)，力爭(zhēng)形成3~5條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率一旦達(dá)到70%左右，即使未來(lái)行業(yè)平均利潤(rùn)率已經(jīng)降到10%左右，企業(yè)自身的凈利潤(rùn)率依然可以達(dá)到15%以上。
【政策風(fēng)向】
長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制或加強(qiáng)不同城市分化加劇
（每經(jīng)記者王杰）
雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷(xiāo)售任務(wù)，但計(jì)劃能否最終實(shí)現(xiàn)，還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策的指向。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，歷年來(lái)的宏觀調(diào)控政策多在上半年出臺(tái)，因此上半年的政策風(fēng)向值得重視。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年應(yīng)該還會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控政策，以保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性�！斑^(guò)去的政策取向是正確的，即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給，抑制投資性和投機(jī)性需求�！�
不過(guò)，2014年的調(diào)控政策是否會(huì)像過(guò)去幾年一樣，給市場(chǎng)帶來(lái)短至3個(gè)月，長(zhǎng)至1年的市場(chǎng)觀望，卻是未知數(shù)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)控政策將在不同城市出現(xiàn)分化。
【調(diào)控方向：不同城市政策分化】
趙秀池表示，一線城市、熱點(diǎn)城市仍然會(huì)限購(gòu)、限貸。各城市應(yīng)該根據(jù)自己的城市規(guī)模與戶籍制度改革、未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃落實(shí)差異化政策，財(cái)稅、信貸、行政、土地調(diào)控等手段仍然會(huì)繼續(xù)運(yùn)用。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，新一屆政府上任以來(lái)，把房地產(chǎn)做淡化、低調(diào)處理的特色非常明顯，不再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，而是突出地方政府在調(diào)控當(dāng)中的主體作用。因此，未來(lái)的調(diào)控會(huì)更多調(diào)動(dòng)地方的積極性，以地方為主是政策的一個(gè)趨勢(shì)；分類(lèi)管理、化整為零的提法，就是由地方來(lái)承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任，中央不再統(tǒng)一發(fā)號(hào)施令，一刀切；未來(lái)的地方政府在調(diào)控當(dāng)中，會(huì)有更積極的表現(xiàn)空間，有些城市會(huì)進(jìn)一步收緊，有一些城市會(huì)逐步放松，政策方面會(huì)出現(xiàn)明顯的差別化。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，實(shí)際上國(guó)家樓市監(jiān)管部門(mén)一直注重政策的差異化，但2014年這種傾向會(huì)加重。原因在于，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度等基礎(chǔ)工作的推進(jìn)，樓市差異化調(diào)控能落到實(shí)處，而不像過(guò)去更多地停留在口號(hào)上。
克而瑞發(fā)布的《地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)》指出，2013年第四季度 RMI指數(shù)(RealEstateManagersIndex，房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù))為60.02，環(huán)比小幅下降0.84點(diǎn)，為2010年以來(lái)的第三高。在經(jīng)歷了第三季度的大幅沖高后，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對(duì)2013年四季度的信心出現(xiàn)回落。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控仍然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度有所影響，但影響大小取決于公司自身整體策略和項(xiàng)目定位，企業(yè)間的分化將更為明顯。
【成交影響：市場(chǎng)不會(huì)比去年好】
嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前很多房企加大了對(duì)政策的學(xué)習(xí)。此前一些企業(yè)高估自身實(shí)力，但“限購(gòu)限貸”等政策持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，暫時(shí)看不到終止的時(shí)間表。這樣一來(lái)，房企必須調(diào)整相應(yīng)的戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略調(diào)整包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：一是產(chǎn)品線重塑，二是區(qū)域識(shí)別成為企業(yè)的關(guān)注對(duì)象，三是模式要進(jìn)行創(chuàng)新。政策大網(wǎng)鋪開(kāi)，房企如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難超越常規(guī)盈利的獲取。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，調(diào)控政策可能不會(huì)出現(xiàn)大幅加碼，更多的是一些長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的加強(qiáng)，例如可能涉及房地產(chǎn)稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。
陳晟預(yù)測(cè)2014年市場(chǎng)會(huì)比較平淡，不會(huì)比2013年好，最樂(lè)觀的估計(jì)是和2013年的市場(chǎng)持平。這一觀點(diǎn)被很多機(jī)構(gòu)認(rèn)同。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可也認(rèn)為，2014年上半年住宅市場(chǎng)成交量將維持平穩(wěn)甚至微降，全年住宅成交價(jià)格的漲幅將僅有5%。
【信貸預(yù)測(cè)】
開(kāi)發(fā)商的出貨難題：按揭難將繼續(xù)
（每經(jīng)記者萬(wàn)敏）
“聽(tīng)很多朋友說(shuō)現(xiàn)在銀行放貸的時(shí)間特別沒(méi)譜，都不太敢下手買(mǎi)房了。”北京的龔先生當(dāng)了兩年的“看房族”，2013年他終于看中了位于北京東五環(huán)外的一處樓盤(pán)，但到銀行一打聽(tīng)，商業(yè)貸款審批的日子是“說(shuō)不準(zhǔn)”。周?chē)呐笥颜f(shuō)，如果超過(guò)規(guī)定期限不能拿下房貸，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)要求支付違約金。
貨幣政策持續(xù)穩(wěn)中偏緊的情況自2013年下半年以來(lái)尤為明顯。
2014年1月已經(jīng)過(guò)半，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪北京地區(qū)多家商業(yè)銀行獲悉，上半年住房按揭貸款的額度仍然不寬松。
【短期內(nèi)房貸額度仍緊張】
“現(xiàn)在額度比較緊張。”某國(guó)有大行北京地區(qū)支行員工對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，剛開(kāi)年的額度都會(huì)比較寬松，但2014年卻不同以往，“2013年12月申請(qǐng)的到現(xiàn)在都還沒(méi)有批，具體什么時(shí)候能寬松下來(lái)也說(shuō)不準(zhǔn)，我們也每個(gè)月都在等信兒�！�
此外，包括工行、建行、交通銀行等在內(nèi)的大型商業(yè)銀行也都表示住房按揭貸款的放款周期會(huì)較往年更長(zhǎng)。
在貸款利率方面，僅有上述大行的客戶經(jīng)理稱(chēng)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，條件優(yōu)質(zhì)客戶最低能拿到九折優(yōu)惠。所謂優(yōu)質(zhì)客戶的主要標(biāo)準(zhǔn)是其在該銀行的存款額是否能達(dá)到要求。另外一家大行的個(gè)貸部門(mén)人士則表示，首套房利率優(yōu)惠幅度仍在等待行內(nèi)通知，預(yù)計(jì)至多能有0.5%的優(yōu)惠。
商業(yè)銀行在每年初的放貸熱情其實(shí)很高，據(jù)媒體報(bào)道，截至1月12日，四大行1月新增貸款投放已高達(dá)3200億元，高于上年同期，但其中住房按揭貸款的比例并不清楚。
“按揭貸款利率不高，單筆手續(xù)又不能簡(jiǎn)化，銀行把相同的額度放給企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的貸款，資金滾動(dòng)快、利率高，當(dāng)然是收益較高的部門(mén)優(yōu)先�！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行人士表示，這種情況在2013年四季度銀行額度尤其緊張的時(shí)期更明顯。
“可能過(guò)了春節(jié)會(huì)略好一些，屆時(shí)各家銀行的信貸額度安排明確下來(lái)，跟房地產(chǎn)商的合作項(xiàng)目房貸審批可能會(huì)有提速，但全年來(lái)看房貸的額度肯定還是不如上年。”上述股份行人士表示。
馬年春節(jié)與1月的月末效應(yīng)疊加，銀行將再次迎來(lái)流動(dòng)性緊張的窗口，分析人士指出，2014年仍然存在爆發(fā)流動(dòng)性緊張的可能性，最近的一輪可能在春節(jié)前。
【貸款難或持續(xù)全年】
“2014年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。”這是2014年人民銀行工作會(huì)議對(duì)貨幣政策的基本定調(diào)，從其表述來(lái)看與2013年無(wú)異，維持“緊平衡”仍然是央行的主要目標(biāo)。
可以預(yù)見(jiàn)，2014年隨著利率市場(chǎng)化改革繼續(xù)推進(jìn)，存款利率上限上調(diào)將推升銀行的資金成本，加上金融脫媒過(guò)程演進(jìn)分流存款規(guī)模，多數(shù)銀行仍會(huì)將寶貴的信貸資源用在刀刃上。
渣打銀行[微博]經(jīng)濟(jì)師李煒也對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管2014年會(huì)保持流動(dòng)性合理供給，但利率中軸仍將處于上移通道，融資成本將繼續(xù)上行。
目前，市場(chǎng)多家機(jī)構(gòu)對(duì)2014年全年信貸投放量的預(yù)計(jì)普遍在8.5萬(wàn)億~9萬(wàn)億元之間，這與2013年的信貸新增規(guī)�；境制�，由于經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)擴(kuò)大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要的資金也會(huì)相應(yīng)增多，但信貸供給并不會(huì)變多，相對(duì)來(lái)說(shuō)也就是“收緊”。
